많은 레스토랑 주인들은 세금 평가 가치와 같은 금액으로 레스토랑 부동산을 판매하거나 임대할 수 없다는 사실을 알고 충격을 받았습니다. 최근에 지어진 레스토랑의 시장 가치는 일반적으로 건설 비용보다 낮습니다. 주인이 판매 가격이나 임대료를 정하려고 할 때 비용을 회수할 수 없습니다. 과도한 부동산 세금은 시장 가치에 대한 비용 접근 방식을 부적절하게 사용하여 발생합니다 사상맛집.

비용 접근법은 일부 유형의 신규 부동산에 대한 탁월한 평가 방법입니다. 특수 용도 부동산과 달리 변경 없이 많은 사용자가 사용할 수 있는 부동산에 더 적합합니다. 아파트 단지는 여러 사용자가 거의 변경하지 않고 동일한 부동산을 사용할 수 있는 부동산의 예입니다. 레스토랑은 일반적으로 한 운영자가 사용하는 레스토랑을 다른 운영자가 사용하도록 전환하기 위해 광범위한 리노베이션이 필요한 범주입니다. 이는 특히 체인 레스토랑이 관련된 경우에 해당합니다. 예를 들어, 맥도날드를 위해 지어진 레스토랑을 피자헛에서 사용하도록 전환하는 데 드는 비용은 얼마일까요?

Mason Jar Restaurant Group의 Randy Dishongh는 최근 다른 운영자가 사용하고 자신의 회사에서 사용하도록 변경한 8,250제곱피트 규모의 레스토랑을 매입했습니다. 레스토랑을 개조하는 데 400,000달러(제곱피트당 48.48달러)가 들었습니다. Kensinger & Company의 Phil Kensinger는 최근 세입자의 요구 사항을 개조하는 데 300,000달러(제곱피트당 37.50달러)가 들어간 8,000제곱피트 규모의 레스토랑을 매입했습니다. Kensinger는 “맞춤형으로 지어진 레스토랑의 개선은 종종 후임 세입자에게 거의 또는 전혀 가치가 없다”고 보고합니다.

레스토랑에서 개발된 사업적 가치의 일부는 레스토랑 이용객이 알아볼 수 있는 독특한 건축물에 달려 있습니다. 레스토랑 이용객은 이 시설에서 정해진 가격으로 신뢰할 수 있는 품질의 음식과 서비스를 기대할 수 있다고 믿습니다. 레스토랑 운영자에게는 모든 운영 단위에 이러한 알아볼 수 있는 건축물이 있는 것이 중요합니다. McDonald’s, Pizza Hut, Whataburger와 같은 대형 레스토랑 운영자가 독특한 간판이 있는 독특한 레스토랑 디자인을 갖는 주된 이유입니다.

간판은 고비용 변환 항목 중 하나의 좋은 예입니다. 맥도날드의 골든 아치는 독특하며 고객에게 맥도날드 레스토랑의 존재를 알리는 데 적합합니다. 그러나 다른 레스토랑에서 사용하도록 쉽게 변환할 수는 없으며, 광범위한 변환 비용이 들더라도 그럴 수 없습니다. 입면(외관 모양), 내부 레이아웃을 변경하고 내부 마감을 다시 하는 것도 마찬가지입니다.

체인 레스토랑 시설의 독특한 건축 양식은 한 체인을 위해 지어진 시설을 다른 체인에서 사용하도록 전환하기 어렵게 만듭니다. 주요 체인에서 지역 비체인 운영자로 전환하는 데 비용이 덜 듭니다. 독특한 건축 양식을 가진 전국 체인의 예로는 McDonald’s, Pizza Hut, Burger King, Taco Bell, Long John Silvers, Pizza Inn, Jack in the Box 및 Whataburger가 있습니다.

정의는 방법론을 결정합니다

적절한 평가 방법론을 결정하는 첫 번째 단계에는 일련의 정의를 검토하고, 레스토랑에 어떻게 적용되는지 결정하고, 관할권에 적용되는 법률을 검토하는 것이 포함됩니다. 그러나 지속적인 개선은 평가 직업의 성장에 필수적입니다. 시장 가치에 대한 현재 경제적 정의는 다음과 같습니다.

특정 날짜에 현금 또는 현금과 동등한 조건으로, 또는 기타 정확하게 밝혀진 조건으로, 지정된 재산권이 공정한 판매에 필요한 모든 조건 하에서 경쟁 시장에서 합리적으로 노출된 후 판매되어야 하는 가장 가능성 있는 가격이며, 매수자와 매도자는 각자 신중하고, 지식이 풍부하며, 자기 이익을 위해 행동하고, 어느 쪽도 부당한 강압을 받지 않는다고 가정합니다. (부동산 평가, 20판, 1992년 The Appraisal Institute에서 출판)